上市前夕 中奥到家积极寻觅并购和合作对象

　　若无意外，已提交上市申请的中奥到家，有望成为继彩生活、中海物业后第三家登陆港交所的物业企业。

　　2015年，中奥到家经历了股改和搭建红筹的准备工作，重新选择IPO承销商及发行团队，引入了易居资本、嘉御基金等战略投资者，目前已经对70余家投资机构展开路演。

　　这家为中高端住宅提供服务的第三方物业公司，以其高毛利著称，但与同行相比，由于缺少地产母公司资源扶持，中奥到家3140万平方米的合约管理建筑面积，与彩生活、中海物业、万科、绿城等相比皆存在较大差距。

　　上市前夕，中奥到家对规模的渴求十分强烈，希望采用股权合作、现金并购、股权置换等形式，寻觅并购和合作对象。

　　高毛利

　　过去三年，中奥到家的收益，由2012年的人民币1.97亿元增至2013年的2.9亿元，并于2014年进一步增至3.6亿元，年复合增长率35.3%。

　　这一成绩在同行中并不出众，2014年，中海物业营业收入21.64亿港元，尚未上市的万科物业是19.9亿元。

　　但其在毛利率方面的表现十分抢眼。过去三年，中奥到家的毛利率分别为19%、26.8%和33.4%，同样主要采用包干制收费模式的中海物业，2014年的毛利率为17.9%。

　　中奥的单位面积毛利贡献同样居于高水平。中海物业单位面积毛利贡献约为6.39元/平方米，而中奥到家是7.14元/平方米。

　　中奥到家和中海物业的定位类似，均以中至高端住宅的客户为目标，但收取的物业费价格有较大差距。目前中海物业的平均单价是4.79元/月/平方米，中奥则是1.77元/月/平方米。

　　高毛利的秘密武器是协销。招股书显示，中奥到家的收入来源中，物业管理服务类占比81.1%，协销业务线占比18.9%。

　　协销是指，中奥到家派遣驻场员工到开发商的销售中心，提供协助销售的服务。过去三年，中奥到家分别为82、80和85个房产项目提供了此项服务。

　　“协销的合约期到了后，中奥到家一般会继续顺势和开发商签订物业管理的条约，这项业务相当于他们获取物业管理条约的重要来源。”广州一位熟悉中奥到家的物业公司人员说。

　　物业管理业务线的毛利率分别为16%、22.6%和30.7%，协销线的毛利率高达33%、46.6%和45%。

　　此外，中奥到家的经营模式中，有一项特色服务——管家服务。从2007年起，中奥向特选物业提供管家服务，截至2014年底，该公司有731名管家。

　　3月，中奥推出住宅社区O2O平台，和易居、房多多以及一号店展开合作。中奥到家副总裁陈卓表示：“由于管家在线下提供服务的支持，所以平台产生的利润会对管家有一定比例的分享，住户对管家的评分也作为KPI核心的考核指标。”

　　和大部分积极开展社区O2O的物业公司一样，中奥的O2O平台尚未产生任何收益。中奥到家表示，计划自销售产品及服务礼券产生收益，作为未来的主要收益模式。

　　若无意外，已提交上市申请的中奥到家，有望成为继彩生活、中海物业后第三家登陆港交所的物业企业。

　　2015年，中奥到家经历了股改和搭建红筹的准备工作，重新选择IPO承销商及发行团队，引入了易居资本、嘉御基金等战略投资者，目前已经对70余家投资机构展开路演。

　　这家为中高端住宅提供服务的第三方物业公司，以其高毛利著称，但与同行相比，由于缺少地产母公司资源扶持，中奥到家3140万平方米的合约管理建筑面积，与彩生活、中海物业、万科、绿城等相比皆存在较大差距。

　　上市前夕，中奥到家对规模的渴求十分强烈，希望采用股权合作、现金并购、股权置换等形式，寻觅并购和合作对象。

　　高毛利

　　过去三年，中奥到家的收益，由2012年的人民币1.97亿元增至2013年的2.9亿元，并于2014年进一步增至3.6亿元，年复合增长率35.3%。

　　这一成绩在同行中并不出众，2014年，中海物业营业收入21.64亿港元，尚未上市的万科物业是19.9亿元。

　　但其在毛利率方面的表现十分抢眼。过去三年，中奥到家的毛利率分别为19%、26.8%和33.4%，同样主要采用包干制收费模式的中海物业，2014年的毛利率为17.9%。

　　中奥的单位面积毛利贡献同样居于高水平。中海物业单位面积毛利贡献约为6.39元/平方米，而中奥到家是7.14元/平方米。

　　中奥到家和中海物业的定位类似，均以中至高端住宅的客户为目标，但收取的物业费价格有较大差距。目前中海物业的平均单价是4.79元/月/平方米，中奥则是1.77元/月/平方米。

　　高毛利的秘密武器是协销。招股书显示，中奥到家的收入来源中，物业管理服务类占比81.1%，协销业务线占比18.9%。

　　协销是指，中奥到家派遣驻场员工到开发商的销售中心，提供协助销售的服务。过去三年，中奥到家分别为82、80和85个房产项目提供了此项服务。

　　“协销的合约期到了后，中奥到家一般会继续顺势和开发商签订物业管理的条约，这项业务相当于他们获取物业管理条约的重要来源。”广州一位熟悉中奥到家的物业公司人员说。

　　物业管理业务线的毛利率分别为16%、22.6%和30.7%，协销线的毛利率高达33%、46.6%和45%。

　　此外，中奥到家的经营模式中，有一项特色服务——管家服务。从2007年起，中奥向特选物业提供管家服务，截至2014年底，该公司有731名管家。

　　3月，中奥推出住宅社区O2O平台，和易居、房多多以及一号店展开合作。中奥到家副总裁陈卓表示：“由于管家在线下提供服务的支持，所以平台产生的利润会对管家有一定比例的分享，住户对管家的评分也作为KPI核心的考核指标。”

　　和大部分积极开展社区O2O的物业公司一样，中奥的O2O平台尚未产生任何收益。中奥到家表示，计划自销售产品及服务礼券产生收益，作为未来的主要收益模式。

　　规模诉求

　　截至2014年末，中奥到家的总合约管理建筑面积为3140万平方米，涉及149项物业，此前三年间的规模增长率为22.7%。同期，万科物业管理面积约1亿平方米，中海物业则是5640万平方米。中奥对规模的诉求十分强烈。

　　过去三年，中奥到家仅有两次收购，分别是杭州绿都和杭州华昌，收购总面积为3.6万平方米。对一家谋求上市的企业而言，这样的增长速度并不契合其快速扩张的战略。

　　今年以来，中奥到家多次公开招募合作和并购对象，其提供的股权合作形式如下：首次股权并购要求控股，剩余股份可选择原股东继续持有、分期兑现、与上市公司换股等多种形式。

　　中奥到家方面表示，规范化运作的规模化企业若与之合作，管理层继续保持相对独立性，管理层可分享后续经营成果，如期权奖励。

　　中奥到家收购的目标公司是，合约管理建筑面积超过3万平方米;订约管理新开发及大型物业，并收取较高的物业管理费;管理状况良好、地域集中且适合推进中奥到家的物业模式及策略的物业;无重大法律缺陷或障碍。

　　但进行这样的收购，中奥并不比万科、绿城等更有优势。“为了可以用较低成本扩张，我们也计划收购物业发展商附属的但是盈利能力欠佳的物业管理公司连同其一切项目。”